Licencias y trámites: del solar a las llaves
Cuando alguien nos pregunta cuánto tarda su casa, la respuesta honesta tiene dos partes: lo que tarda la obra, que es bastante previsible, y lo que tardan los papeles, que depende del ayuntamiento y es donde se van los meses. Este es el recorrido entero.
Antes del proyecto
Nota simple y datos urbanísticos. Confirmar quién es el dueño, qué cargas tiene la finca y qué permite el planeamiento. Días.
Estudio geotécnico. Obligatorio y necesario para dimensionar la cimentación. Una o dos semanas entre el sondeo y el informe.
Levantamiento topográfico si la parcela tiene pendiente o los linderos no están claros.
El proyecto
Proyecto básico. Lo que se presenta para pedir la licencia: definición de la casa, cumplimiento de la normativa urbanística y justificación del código técnico. De uno a tres meses según el caso.
Aquí es donde nosotros insistimos en hacer el cálculo energético, con el proyecto básico y no después. A esa altura mover un hueco o girar un volumen no cuesta nada; con el proyecto de ejecución terminado, sí.
Visado en el colegio de arquitectos, cuando el municipio lo pide.
Licencia de obra. Este es el paso largo e impredecible. En municipios pequeños y ágiles pueden ser dos meses; en capitales y con alguna consulta sectorial de por medio, seis u ocho no es raro. Si la parcela toca una carretera, una vía pecuaria, una zona protegida, un cauce o un entorno patrimonial, hay informes de otras administraciones que corren en paralelo y alargan.
Proyecto de ejecución y resto de documentación obligatoria: estudio de seguridad y salud, plan de gestión de residuos, estudio geotécnico incorporado. Se puede ir haciendo mientras la licencia se tramita, y es lo que recomendamos para no perder ese tiempo.
Antes de empezar
Impuestos y tasas: el ICIO y la tasa de licencia, que juntos rondan un porcentaje del presupuesto de ejecución y varían bastante de un municipio a otro. Merece la pena mirarlo, porque algunos ayuntamientos tienen bonificaciones para obras de alta eficiencia energética.
Designación de la dirección de obra y de la dirección de ejecución, apertura del centro de trabajo y acta de replanteo. Con esto la obra puede empezar legalmente.
Durante y al final
Certificado final de obra firmado por la dirección facultativa.
Certificado de eficiencia energética del edificio terminado y su registro, que es lo que da la letra.
Licencia de primera ocupación o declaración responsable, según el municipio. Es el permiso para vivir en la casa y lo que piden las compañías para dar los suministros definitivos.
Alta de suministros, declaración de alteración catastral, libro del edificio y seguro decennal si va a haber venta.
Y en paralelo, si la casa se certifica, el expediente del estándar, que se cierra con el ensayo de estanqueidad final y la revisión documental.
El consejo que damos siempre
Empieza por la licencia. Es el único paso cuyo plazo no controla nadie del equipo, así que todo lo que se pueda hacer mientras se tramita (proyecto de ejecución, elección de sistema constructivo, pedidos con plazo largo como la carpintería) hay que hacerlo entonces.
Y no firmes contratos de obra con fecha de inicio atada a la licencia sin una cláusula que contemple el retraso administrativo. Es la causa número uno de discusiones que no son culpa de nadie.
Nosotros acompañamos el trámite completo y damos un calendario con el plazo administrativo separado del de obra, para que se vea qué depende de nosotros y qué no. Si quieres el tuyo, cuéntanos dónde está la parcela.
