Passivhaus en promoción y vivienda colectiva
Casi todo lo que se publica sobre el estándar está pensado para quien se construye su casa. Para un promotor la conversación es distinta: no se trata de confort propio, se trata de sobrecoste, de plazo, de riesgo y de si eso se recupera en el precio de venta o en la velocidad de venta.
Y hay un dato de partida que sorprende a mucha gente del sector: en vivienda colectiva el estándar es más fácil de alcanzar que en una unifamiliar.
Por qué sale más barato por vivienda
Por el factor de forma. Una vivienda en un bloque toca el exterior por una o dos caras; las demás dan a otras viviendas que están a la misma temperatura. Una casa aislada toca el exterior por seis.
El resultado es que, para la misma superficie habitable, un bloque necesita menos aislamiento, menos superficie de ventana de altas prestaciones y menos metros de envolvente que resolver. El sobrecoste por metro cuadrado de llevar un edificio plurifamiliar al estándar es sensiblemente menor que en unifamiliar, y en promociones de cierto tamaño se queda en una cifra que cabe en el margen.
A eso se añade la repetición. En una promoción el mismo detalle de encuentro se ejecuta cincuenta veces: la cuadrilla aprende, la primera planta cuesta y las siguientes van rodadas. Es el efecto contrario al de una unifamiliar, donde cada detalle se hace una vez.
Lo que cambia en la gestión
El proyecto se cierra antes y más completo. No se puede industrializar ni comprar carpintería sin tener resueltos los detalles constructivos. Para un promotor esto es bueno (menos modificados, menos sorpresas) pero exige disciplina al principio.
Hay que medir. El ensayo de estanqueidad se hace por vivienda, no por edificio, y eso hay que presupuestarlo y meterlo en el programa de trabajos. Recomendamos ensayar la primera vivienda de cada tipología en cuanto esté cerrada, porque lo que se aprenda ahí se aplica a las demás y ahí está el ahorro.
Las instalaciones se deciden pronto. Ventilación individual por vivienda o centralizada con recuperación común son dos proyectos distintos, con implicaciones en patinillos y en mantenimiento, y no se puede dejar para después.
La subcontratación necesita formación. Es el punto crítico. Un equipo que no ha trabajado con barrera de estanqueidad la va a perforar, y no por mala fe. Media jornada de formación en obra antes de empezar ahorra semanas.
El lado comercial
Aquí está la parte que interesa a quien promueve, y conviene decirla sin exageraciones:
Un certificado emitido por un organismo independiente, con un ensayo medido en cada vivienda, es un argumento verificable en un mercado donde todo el mundo dice que construye eficiente. No es publicidad, es un documento con un número.
El gasto mensual bajo es un argumento que el comprador entiende de inmediato, y además mejora su capacidad de financiación, porque reduce su gasto fijo previsto.
La hipoteca verde es un facilitador de venta real, y la calificación energética alta la desbloquea para todos los compradores de la promoción a la vez.
Y el riesgo de posventa baja. Las reclamaciones por condensaciones, moho, humedades y falta de confort térmico son una parte importante de la posventa de una promoción corriente, y son precisamente las que una envolvente bien resuelta y medida no genera.
Lo que hacemos
Trabajamos con promotores desde la fase de viabilidad, que es donde esto se decide. Lo útil en ese momento no es un discurso: es un cálculo sobre el anteproyecto que diga cuánto sobrecoste tiene llevar ese edificio concreto al estándar y qué partidas lo componen, para poder meterlo en el estudio económico o descartarlo con criterio.
Si estás valorando una promoción, mándanos el anteproyecto y te damos ese número. Y si quieres ver obra hecha antes de hablar, está en nuestros proyectos.
