Qué mirar en una parcela antes de comprarla

Nos llaman muchas veces cuando la parcela ya está comprada, y a veces hay que explicar que la casa que el cliente tenía en la cabeza no cabe ahí, o que va a costar un 20 % más de lo previsto por razones que no se ven en la escritura. Esta es la revisión que hacemos y que vale la pena hacer antes de firmar.

Lo urbanístico, que es lo que de verdad manda

Pide en el ayuntamiento, o mira en el plan general, estos cinco datos antes que ninguna otra cosa:

Edificabilidad y ocupación. Cuántos metros se pueden construir y cuánta superficie de parcela se puede pisar. Son dos límites distintos y los dos se alcanzan antes de lo que uno cree.

Número de plantas y altura máxima. Si sólo se permite una planta, la casa se extiende, y eso empeora el factor de forma y encarece la obra.

Retranqueos. La distancia obligatoria a linderos y a la calle. En parcelas estrechas los retranqueos pueden dejar una franja construible mucho menor de lo que parece, y además condicionan la orientación de la casa, que es lo último que uno quiere tener condicionado.

Tipo de cubierta y materiales obligados. Hay municipios que imponen cubierta inclinada, pendiente mínima, teja de un color o acabados concretos. Si tenías en la cabeza una casa de cubierta plana, esto la descarta.

Si es suelo urbano consolidado o no. De esto depende si hay que pagar urbanización, cesiones o cargas, que es la partida que más sorpresas da.

La orientación y las sombras

Lo que para nosotros decide entre dos parcelas parecidas. Lo que hay que mirar:

Si la fachada larga puede dar al sur. Una parcela que obliga a poner la casa con el lado largo al este y al oeste parte con desventaja en captación de invierno y con exceso de sol de tarde en verano.

Qué hay al sur. Un edificio, un muro alto o un pinar al sur quitan el sol de diciembre, que es cuando se necesita. Un árbol de hoja caduca, en cambio, es la mejor protección solar que existe: da sombra en agosto y deja pasar el sol en enero.

La pendiente y hacia dónde cae. Una parcela en ladera hacia el sur es un regalo; la misma pendiente hacia el norte, un problema. Y cualquier pendiente fuerte significa movimiento de tierras y muros de contención, que es dinero que no se ve en la casa.

El terreno

Dos cosas que conviene saber antes y no después:

Si hay roca o si hay relleno. Las dos encarecen la cimentación, y la segunda bastante más. Un estudio geotécnico cuesta poco al lado de lo que puede ahorrar, y en una parcela con dudas lo pediríamos antes de comprar, no después.

Si estás en zona de riesgo de radón. Buena parte de Galicia, el oeste de Castilla y León, Extremadura, Madrid y zonas del Pirineo lo están. Tiene solución, pero hay que contarla desde el principio porque afecta a la solera.

Los servicios

Agua, luz, saneamiento y telecomunicaciones: si llegan a la parcela o a cuántos metros están. Una acometida eléctrica a doscientos metros, o un pozo y una depuradora porque no hay red de saneamiento, son miles de euros que casi nunca aparecen en el precio de la parcela ni en el presupuesto inicial de la casa.

Lo que hacemos nosotros

Visitar la parcela antes de dar un precio. No es cortesía: es que el terreno, la orientación y la normativa mueven el presupuesto más que los metros construidos, y por eso nunca damos un precio cerrado por teléfono.

Si estás a punto de comprar y quieres una opinión antes de firmar, mándanos la referencia catastral. Mirarla nos lleva poco y a veces evita un disgusto.