Casa pasiva en suelo rústico: qué se puede construir y qué no

Llega bastante a menudo: una parcela grande, con vistas, a un precio que no se parece al de un solar urbano. Casi siempre es suelo rústico o no urbanizable, y ahí la primera pregunta no es qué casa cabe, sino si cabe alguna.

El punto de partida: en rústico no se construye vivienda, salvo excepciones

El suelo no urbanizable está, por definición, destinado a otra cosa: agrícola, ganadera, forestal o protegida. La vivienda es la excepción, no la regla, y las excepciones las fija cada comunidad autónoma en su ley del suelo, con desarrollos distintos en cada municipio. Esto significa que lo que vale en La Rioja no vale en Madrid, y lo que vale en un municipio de Guadalajara no vale en el de al lado.

Los supuestos que más vemos son dos: la vivienda vinculada a una explotación agraria —que exige acreditar la explotación, no sólo decirlo— y la vivienda aislada permitida expresamente en suelo rústico común por el planeamiento municipal, con condiciones.

Las condiciones que suelen aparecer

• Parcela mínima, que puede ir de 2.500 metros a varias hectáreas según el sitio.
• Ocupación máxima, a menudo un porcentaje muy bajo de la parcela.
• Retranqueos a linderos y a caminos, bastante mayores que en urbano.
• Altura y número de plantas, casi siempre una o dos.
• Condiciones estéticas: cubierta inclinada, teja, colores de fachada, a veces prohibición expresa de materiales. Esto afecta de lleno al proyecto.

Lo que cambia en una casa pasiva

Dos cosas, y ninguna es un impedimento.

La primera: las condiciones estéticas pueden obligar a una cubierta inclinada y a una forma concreta. Se resuelve sin problema, pero cambia el factor de forma y, con él, cuánto aislamiento hace falta para llegar a los mismos números. Conviene saberlo antes de cerrar el presupuesto.

La segunda: en rústico casi nunca hay acometidas. Eso lleva al capítulo de suministros, que en estas parcelas suele ser la partida con más incertidumbre. La buena noticia es que una vivienda pasiva necesita tan poca energía que la combinación de fotovoltaica con batería y aerotermia hace viables parcelas donde traer la red sería prohibitivo. Es uno de los pocos sitios donde el sobrecoste del estándar se paga solo de entrada, sin esperar a la factura.

Cómo lo comprobamos

Antes de dibujar nada pedimos al ayuntamiento el informe urbanístico de la parcela, con su referencia catastral. Es un documento, no una conversación en ventanilla, y dice qué se puede hacer ahí. Si hay figura de protección —espacio natural, vía pecuaria, zona inundable, servidumbre de carretera o de cauce— aparece también, y eso puede condicionar más que la propia ley del suelo.

Con ese informe en la mano, la conversación sobre la casa empieza sobre terreno firme. Sin él, cualquier plano es un dibujo bonito que puede no llegar a ninguna parte.

Una advertencia que damos siempre

Si alguien ofrece la parcela diciendo que «se puede construir, lo que pasa es que hay que hacerlo como caseta de aperos y luego legalizarlo», la respuesta es no. Construir fuera de ordenación en rústico puede acabar en orden de demolición, y en suelo protegido no prescribe. Nosotros no entramos en obras así.