Autopromotor: los papeles que firmas tú cuando te haces la casa
La mayoría de nuestros clientes son autopromotores: compran una parcela y se construyen su casa para vivir en ella. Casi ninguno sabe, al empezar, que eso les convierte legalmente en promotores de una obra, con las obligaciones que trae. No es complicado, pero conviene saberlo antes y no la semana de la entrega.
Quién es quién en la obra
La Ley de Ordenación de la Edificación reparte los papeles con bastante claridad:
- Promotor: tú. Encargas la obra, la pagas y respondes ante terceros de que todo está en regla.
- Proyectista: el arquitecto que firma el proyecto.
- Dirección facultativa: arquitecto y arquitecto técnico, que dirigen y certifican la ejecución.
- Constructor: nosotros. Ejecutamos lo proyectado y respondemos de la ejecución.
Conviene que estén los cuatro papeles asignados y por escrito desde el primer día. La confusión habitual —«el constructor me lo lleva todo»— acaba en que alguien firma algo que no le toca.
El seguro decenal y la excepción del autopromotor
Toda obra de vivienda lleva un seguro decenal de daños estructurales. La ley exime de contratarlo al autopromotor de vivienda unifamiliar para uso propio. Aquí está la trampa: esa exención se acaba si se vende la casa antes de diez años. En ese caso, o se contrata el seguro entonces —cuando ya es tarde y caro, porque exige un control técnico que debió hacerse durante la obra— o el comprador renuncia expresamente ante notario, cosa que muchos compradores no aceptan y muchos bancos no financian.
Por eso lo planteamos siempre al principio con esta pregunta: ¿es descartable que vendas esta casa en diez años? Si la respuesta no es un sí rotundo, sale mucho más barato contratar el decenal y su OCT desde el inicio que arrepentirse después.
La OCT, el control técnico
El Organismo de Control Técnico es una empresa independiente que supervisa la estructura y la cimentación para la aseguradora. No sustituye a la dirección facultativa: mira otra cosa y responde ante otro. Si va a haber seguro decenal, la OCT tiene que estar desde el movimiento de tierras; incorporarla a mitad de obra es complicado y a veces imposible.
El libro del edificio y el final de obra
Al terminar, la dirección facultativa emite el certificado final de obra, y con él se pide la licencia de primera ocupación en el ayuntamiento. Sin esa licencia no hay alta de suministros definitiva ni escritura de obra nueva terminada.
El libro del edificio recoge el proyecto, las modificaciones, los materiales, las garantías y las instrucciones de mantenimiento. Es obligatorio y, además de obligatorio, es lo que convierte la casa en un objeto documentado: el día que haya que abrir un tabique, ahí está lo que hay detrás. En nuestras obras lo entregamos junto con el resto de la documentación de entrega, incluida la certificación Passivhaus y el ensayo de estanqueidad.
El calendario de firmas
Para que no llegue nada de sorpresa, éste es el orden habitual: encargo de proyecto, visado y licencia de obra, contratación de dirección facultativa y constructor, apertura del centro de trabajo, acta de replanteo, obra, certificado final, primera ocupación, alta de suministros, declaración de obra nueva terminada y, si procede, certificación del estándar.
Cada una de esas líneas tiene una fecha, y nosotros la llevamos en el mismo cuadro donde va el plazo de la obra. Es la manera de que los papeles no sean los que retrasan la mudanza.
